Morir o Morir, no hay cuestión, se veía venir...

Para los burbujistas (entre los que me incluyo desde que ví el precio de las casas allá por el año 2000) estaba claro que iba a pasar, para los nuncabajistas (ahora nadie pertenece a ese grupo, qué cosas oyes...) esto era imposible... pero el caso es que pasa.

¿Y qué pasa os preguntaréis?

Pues nada, la burbuja está reventando y la gente abre los ojos como platos...

Como dice mi bien querido Javi (ole tus algoritmos genéticos), aquí tenemos la definición de MORIR:
http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=1877041

Sí, amigos sí, 43.400.000 € de nada.... eso es lo que debe el querido señor para hacer frente a ciertos castillos de naipes formados sobre cimientos en las nubes...
Y es que todavía lo mejor no ha empezado...

Hablando con cierto colega hace meses, me decía que la cosa estaba mu malita. Cierta promotora/constructora de las de renombre, de esas que están metidas en el IBEX35 y en el contínuo de Madrid, llevaba 2 meses sin vender NADA, y ya no se iniciaban más obras, no se pedían nuevas licencias de construcción... simplemente se acababa con lo que estaba concedido ya...

A partir de aquí empieza mi ladrillo, si estás interesado en saber como funcionaba el tema sigue leyendo, si quieres un resumen rápido: Estamos en la UVI y todavía no nos hemos dado cuenta.

Y es que con la nueva Ley del Suelo, más de uno (constructor, claro) se va a llevar un leñazo en los riñones.

La cosa antes funcionaba así:
Había un pueblo con terrenos de labor (rústico). El valor en escritura de por ejemplo 72000 m^2 era de, vamos a poner, unos 900.000€.
Se hacía un PAU o POM, promovido por el ayuntamiento, o un vecino, o gracias a la ley del suelo del PP promovido por cualquier que pasase por allí (sí, amigos, han oido bien, cualquiera). Se hacían los planos, se "convencía" a la gente del ayuntamiento para que se tramitase, se aprobaba en pleno del ayuntamiento, se mandaba a que se verificase y ratificase en el parlamento de la comunidad autónoma correspondiente, se daba la última ratificación a las modificaciones en el pleno del ayuntamiento y plas, ya tenemos suelo rústico convertido en suelo urbanizable.
Ese proceso solía durar un mínimo de 1 año, aunque lo normal es que fuesen de 3 a 4 años, si no más.

Mientras ese proceso se realizaba, los constructures, ávidos de terrenos que a posteriori serían urbanizables, acaparaban todo el suelo que podían, comprándolo a los pequeños agricultores a precios ridículos.

Imaginaos, de esos 74.000 m^2, más o menos la mitad se destinan a viales y a equipamientos (parques, jardines, etc), o sea, que no son construibles... los otros 36.000 son directamente construibles...: si un chalet tiene por ejemplo una base de ... 250 m^2 entre terreno y casa (que ya es), salen de ese terreno unos 148 chalecitos...
En la zona de la que hablamos, cada chalecito de esos, tirando por lo bajo, costaría 300.000 euros. Los constructores cifran el precio del terreno en el 25% de la casa, o sea, 75.000€, así que el terreno, debería costarles a los constructores... a ver... 75.000€ x148 chalets = 11.100.000€.

Bueno, pues en realidad los constructores pagan por el terreno la desmesurada cantidad de.... 3.000.000 €, de 11 millones a 3... a mí me enseñaron que ahí hay 8 millones de diferencia...

Hasta ahí nada que reseñar... salvo por dos trampas.

1. El constructor paga los 3.000.000€, por lo general, con dinero del banco, pidiendo una hipoteca sobre el terreno que compra (como cuando te compras tú la casa)
2. En los PAU y POM NUNCA se construyen sólo chalets... cuando compras el terreno te corresponden unos coeficientes de construcción, que determinan cuántos m^2 van a chalets y cuántos a viviendas en altura... y el negocio no son los chalets... no no, son las viviendas en altura... y normalmente tienes más m^2 a vivienda en altura que a chalet..., así que ese 25% del valor de la casa por el suelo es irreal. En esos 250m^2 de construcción caben 2 pisos de 120 m^2, por 4 alturas + el local comercial de 250m^2. Así que en vez de un chalet de 300.000€ el constructor va a sacar 8 pisos de 240.000€ (tirando por lo bajo, así de cachondos son) y un local comerciál de unos 660.000€: total: 1.920.000€, y el 25% (el precio del suelo según el constructor) de eso son 480.000€, así que al agricultor le debería haber pagado por el terreno aproximadamente 69.000.000 € (sí, 69 millones de euros, pero no, jamás le pagaron esa cantidad, le pagaron 3 millones de €)

Resultado: Los constructores han hinchado sobre manera los precios según les ha salido de los cojones, como el propio presidente de Habitat Inmobiliaria reconocía hace un par de meses, y los compradores nos los hemos tragado.

Pero esto tiene una segunda derivada. En el punto 1 anterior, la risa de la muerte viene porque cuando tú te vas a comprar una vivienda el banco te da el 80% del valor de la misma como máximo (según recomendación del Banco de España, que no pinta na de na). Cualquier hipoteca de más del 80%, se considera subprime (alguien dijo que en España no había sub primes?? jeje, ilusos)
Bueno, pues los únicos hipotecados no somos los compradores de vivienda, también los constructores, que han querido abarcarlo todo como si esto no fuese a pararse nunca, se han endeudado para comprar los terrenos (aun comprándolos a precio de puta)
Y la trampa viene cuando van y los bancos (que están metidos hasta el tuétano) les conceden una hipoteca no por el 80% del valor del terreno, sino por el 300% del valor del mismo.

Sí, has leído bien, el 300%. ¿Por qué? porque cuando el constructor compra el terreno no es urbanizable, sino que todavía es rústico... así que no vale lo que está pagando por él, sino lo que dice en escritura o lo que dice el precio de mercado del bien, el mercado de suelo rústico.

Pero va el constructor, y la cuela, con la inevitable connivencia del banco, que lo que quiere es ganar dinero y le han sorbido el seso (al amable director del banco, claro) y está obviando los riesgos (los muuuchos riesgos)

Ahora lo estaréis flipando, verdad... bueno pues queda lo mejor:
¿Por qué el banco concede esa hipoteca? Por que el banco, el constructor y el resto de gente de alrededor, son un grupo de presión. Y para qué sirve el grupo de presión? Ahora lo veremos.
Existe un riesgo en este proceso, y es que en el ayuntamiento o en la comunidad autónoma echen para atrás el PAU o POM, y el constructor se encuentre con que ha comprado algo donde no puede edificar. Para eso sirve el grupo de presión, para que eso no pase, y si pasa, que sea porque viene bien (quitar una depuradora del plan inicial, o un colegio, o un parque...), y claro, luego pasa lo de Marbella o lo de cualquier pueblo o ciudad en la que viváis.

Todo esto funcionaba muy bien desde el punto de vista del banco y el constructor, pero llega el gobierno y dice que se acabó.
Que la ley del suelo hay que cambiarla, que esto es un despelote y que se están aprovechando de la gente, así que sacan una ley donde desaparece la calificación urbalizable, y otras calificaciones intermedias que había antes, y ahora se dice clarametne que un suelo o es rústico o es urbano (que no urbalizable). Y punto pelota.

Qué pasa?, pues que las empresa que habían comprado suelo "rústico" lo ponían como "urbanizable" en base a una futura recalificación en curso, junto los "urbanizables de verdad" al valor de 3.000.000€ se encuentran con que ahora es suelo rústico (igual que el antiguo "urbanizable de verdad". Y qué importancia tiene?
Bueno, pues que en sus balances de empresas, con los que pedían créditos e iban a bolsa y decían lo grandes y poderosas que eran, ya no pueden aparecer contablemente con el valor de 3.000.000€, sino que deben aparecer con el valor real de su calificación... "rústico" = 900.000€

Dicho de otra forma: si antes una empresa tenía en activos para construir 720 millones de €, y por tanto se podía endeudar con el banco en una cantidad realativa a esos 720 millones, ahora resulta que esa empresa se ha quedado en 216 millones de €, que aunque sigue siendo mucho dinero... no es lo mismo.

Y claro, como las constructoras, para construir se basan en dos cosas:

1. La hipoteca sobre el propio terreno que le da el banco
2. Los pagos que los compradores hacen al comprar sobre plano (reserva, formalización de contrato, cuotas hasta entrega...)

Claro, ahora resulta que los bancos se ponen nerviosos, porque han dado mucho dinero que en el caso de que la empresa no pueda pagar, aunque embarguen los terrenos y los vendan, no podrán recuperar la cantidad de pasta que dieron, y claro, ahora resulta que los pisos están tan caros que nadie se los puede permitir, así que los "compradores" ya no compran... y claro, la constructora no puede pagar al banco, y entonces....... cagadón!!!!! todos al hoyo.

Y entonces llega la gente de la Bolsa, que no es tonta y dice.... "¿Que tú me has vendido un título de bolsa por valor nominal de 3€ porque tu empresa valía 720 millones, que yo he pagado por el 8€ porque creía que tu empresa iba a seguir subiendo indefinidamente y se haría más grande, y ahora me encuentro con que el título no vale ni 0,5€ porque "engañaste" (digamos mejor que "inventaste", contabilidad creativa que se llama) el valor de los bienes de tu empresa, y en realidad ahora valen 240 millones? y crees que me voy a quedar con él? Tú eres tonto, salvese quien pueda, vender vender vender títulos... y claro, el valor de mercado de la acción se va a la mierda...

Y mega colapso del sector constructor en la gran España.
Pues sí queridos, en eso estamos, en estas próximas fechas, cuando las constructoras empiecen a cerrar el año fiscal 2007, será cuando se vea toda esta sangría, y será el comienzo, porque en el 2007 aun se ha conseguido vender algo, pero en el 2008 no se va a poder vender una mierda... y entonces los números serán aun peores... Y serán peores porque los contables de las constructoras y promotoras contabilizan las reservas como si fuesen ventas efectivas de casas, pero ahora tal como está el tema hay mucha gente (como mi querido Zahoneo) que se está echando atrás en vista de la que se avecina, y esos "beneficios futuros" ya contabilizados tendrán que "arreglarlos" en base a provisiones frente a pérdidas... así que te cagas, se les juntará el hambre con las ganas de comer.

Y lo mejor es que esto que he contado es la operativa básica de las empresas constructoras, luego están las operaciones financieras que hacen en bolsa creyéndose los reyes del mambo, con compras apalancadas e intercambios de títulos... por ahí es por donde ha muerto nuestra primera víctima... pero otros le seguirán, no os quepa duda.

Y es que todo está enganchado... ¿Sabéis lo que cobraba al mes el pintor que vino a darme los repasos de mi casa nueva? 2000€. Así, como suena, un chaval colombiano que llevaba pintando menos de 2 años. ¿Cuánto cobráis vosotros?. ¿Qué formación tenéis?. ¿Es normal?
¿Qué pasará cuando las aguas vuelvan a su cauce y esta gente cobre lo que alguien nuevo en una fábrica, 800 o 900€? ¿qué pasará cuando empiecen a despedir a gente y esa gente no tenga pasata para gastarse en el media markt, en el alcampo, en el leroy merlin, o en la tienda de casa? ¿Qué pasará cuando la gente se pueda ir sólo una semana de vacaciones porque no puede pagar el piso/hotel?

Asín que niños, agarrarse que vienen curvas...